謀定而後動，才能(néng)不亂陣腳；不要被假象迷了眼睛。

房地産去庫存的第一個選擇是降價提質(zhì)，讓更多(duō)的“剛需”釋放。然而，伴随着中國(guó)的房地産的去庫存出現的卻是房價飛上了天，掀起了一陣愈演愈烈的“房瘋”。正當購(gòu)房者熱情高漲、未購(gòu)房者處于焦慮之中時，富人卻在悄悄撤離。近日，紐交所上市的諾亞财富發布了《2016高端财富白皮書》，數據顯示：伴随人口結構的變化與經濟增速的放緩，房地産“黃金十年”終結，将投資性房産作(zuò)為(wèi)主要配置資産的高淨值人士占比降至46%，且45%的人士計劃進一步減少配置。這一切都是怎麽回事？

任何奇葩的事情都可(kě)能(néng)在中國(guó)這塊土地上發生，比如房地産去庫存，竟然去出個如火如荼的房價大漲和“恐慌性購(gòu)房”。

如果一個企業的生産的商品需要去庫存，說明它的産品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價格過高、質(zhì)量低劣，或者企業資金周轉出現了問題，急于将庫存出清換取現金。去庫存需要拉動需求，較直接、較有效和較通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。
當前的中國(guó)房地産供大于求、價格過高以及地産企業面臨負債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規律，房地産去庫存的第一個選擇就是降價提質(zhì)，讓更多(duō)的“剛需”釋放。然而，伴随着中國(guó)的房地産的去庫存出現的卻是房價飛上了天！

不僅是在一線(xiàn)城市，事實上二、三線(xiàn)城市房價也在上漲。
去庫存成為(wèi)了一項任務(wù)

去庫存是一種商業行為(wèi)，是企業自身的經營選項。庫存去不掉，企業就生存不下去，企業必須想盡辦法活下來。此時，企業自然處于弱勢地位，放下身段遷就需求者是必須的。但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現象恰恰相反——全國(guó)範圍内正在上演着一輪以房價大漲為(wèi)背景的去庫存！

為(wèi)何？隻因去庫存成為(wèi)了一項“政策”或者“政治任務(wù)”。
不想再羅嗦地解讀一個市場問題變成一項政治任務(wù)的内在傳遞過程和質(zhì)變過程，隻想大家回憶一個曆曆在目的例子：當大力發展資本市場、股權市場、直接融資成為(wèi)一項國(guó)策和政治任務(wù)之後，股市發生了什麽？

炒家習慣利用(yòng)各種信息來蠱惑市場，在房市裏也不例外。
是在占便宜還是買在搶購(gòu)風險

人們隻看到一線(xiàn)城市的房價在暴漲，其實二、三、四線(xiàn)的房價也一樣在上漲，這就無法用(yòng)供求關系來解釋了。
下圖為(wèi)部分(fēn)二線(xiàn)城市房價指數走勢。
下圖為(wèi)部分(fēn)三線(xiàn)城市房價指數走勢。
房地産去庫存的配套措施很(hěn)多(duō)，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利……很(hěn)多(duō)人沖着減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購(gòu)房，殊不知房價此刻漲了豈止2%，對這種隐性的高支出卻無所察覺！降低首付帶來的是高負債杠杆，不僅要多(duō)還利息，還會影響生活質(zhì)量和加大負債風險。

在中國(guó)，房子正在或者已經淪為(wèi)一種純粹的金融資産，是供資金遊戲的工具。這種遊戲以一線(xiàn)城市為(wèi)風向标，蔓延至二、三線(xiàn)城市：如果一線(xiàn)城市房價上漲而二、三、四線(xiàn)下跌或許還能(néng)夠用(yòng)供需關系解釋，但全面上漲隻能(néng)說明是炒作(zuò)之風又起，因為(wèi)此時中國(guó)房地産的整體(tǐ)現狀是嚴重的供過于求！
當房子徹底淪為(wèi)金融資産，那麽它的波動會變得與證券和商品一樣劇烈，而破壞性要遠(yuǎn)高于股災。北、上、深的房價已遠(yuǎn)超東京和紐約，有人說還要漲，因為(wèi)人多(duō)。這種蹩腳謊言很(hěn)容易識破----北上深的人均GDP和家庭可(kě)支配收入是否也遠(yuǎn)超了紐約、東京呢(ne)？

有人對房價會下跌感到懷疑，在網上充斥着關于東京、紐約房價高得驚人的信息，那麽我們用(yòng)事實說話。
上圖為(wèi)日本房地産用(yòng)途土地價格走勢，1990年日本經濟泡沫破滅後，地價持續下跌近80%，其中包括東京在内的6大城市漲幅也一度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他(tā)城市，但此後的下跌幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他(tā)城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作(zuò)的結果，也就是房子淪為(wèi)純粹的金融資産的結果。
除六大城市外的地價仍然在下跌，這個現象預示着大多(duō)數中國(guó)二、三、四線(xiàn)城市的未來。
下圖為(wèi)紐約不同地段的一套成屋（約150平米）的價格走勢，較高的為(wèi)距曼哈頓40餘公裏的富人區(qū)房價，每套隻有46.5萬美元，約合人民(mín)币300萬元左右，在通州會是什麽價格？
中國(guó)的經濟和民(mín)衆收入不足以支撐遠(yuǎn)超紐約、東京的房價，某種意義上，中國(guó)的房地産正在走向日本的老路。
下圖為(wèi)部分(fēn)一線(xiàn)城市的房價指數走勢，我們可(kě)以看到深圳的誇張正如當年的三亞。
深圳的房價自年初至今上漲超過了50%，上海的波動也很(hěn)大，這在很(hěn)大程度上是由于上述兩個城市本身具有強烈的金融屬性和豐富的金融環境。從曆史上看，深圳的房價波動率遠(yuǎn)高于其他(tā)城市，具有典型的金融資産特征。一旦價格下跌，其跌幅也遠(yuǎn)大于其他(tā)城市。
需要注意的是，深圳的房價一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀(dāo)差，則向後者回歸的概率就會大大上升，現在已是如此。
不要被來回割韭菜
如果仔細觀察，全國(guó)大多(duō)數城市的房價上漲是從2015年年中開始的。記得去年5月份某日，我與一位尊敬的領導聊天，他(tā)說很(hěn)同意我對股市将要大跌的看法，事實上他(tā)周邊有很(hěn)多(duō)富豪都已抛掉股票去買豪宅了。
在這裏不得不提的是，深圳房市見底的時間要遠(yuǎn)早于其他(tā)城市，其中奧妙大家可(kě)以自己去揣測。
因此，你要知道的是資金的遊戲從什麽時候開始，是什麽人早已布了局，然後他(tā)們要做什麽，那麽你要做什麽。
既然房子已經淪為(wèi)了一種金融資産，那麽圍繞着這種資産的金融鏈條就會被建立起來，無論是影子銀行、P2P、中介、隐性杠杆、資金流動……你在股票市場裏看到的現象、經曆的過程，很(hěn)有可(kě)能(néng)在樓市裏重演。
正如5100點有人一邊讓你加杠杆買入，一邊自己瘋狂減持、抛售一樣，現在也有人讓你加杠杆買入已經瘋狂上漲的房子，然後他(tā)們在去庫存……
回想2015年充斥股市的一種論調：未來居民(mín)的資産配置會發生長(cháng)期趨勢的變化，即從已經由于虛高和過剩失去上漲空間的固定資産（房地産）投資向具有長(cháng)期價值、大力發展的金融資産(股市)轉移，因此會令樓市下跌、股市上漲……言猶在耳，隻不過這次的位置倒了過來。

客觀來講，資産配置趨勢的轉變邏輯本身沒有錯誤，隻不過被炒家利用(yòng)成為(wèi)短期推高股市的工具而已，長(cháng)期來看，這種配置策略是正确的。

如果你已經在5100點被割了韭菜，這次在樓市裏還是當心為(wèi)妙。

事實上，從内外環境來看，無論是全球政策的一緻行動、人民(mín)币彙率的穩定還是能(néng)源價格的反彈，都使中國(guó)股市的環境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國(guó)不可(kě)能(néng)不動作(zuò)，否則将陷自己于危險境地，這對實體(tǐ)經濟的風險緩釋（主要是債務(wù)）和金融市場的穩定都将産生正面影響，也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長(cháng)期陷入熊市的風險。

今天我首次在股市盤中而不是盤後在财經交流群中建議抄底，即是因為(wèi)當前行情類似訛詐，目隻是讓你交出帶血籌碼。

此文(wén)書寫期間傳來央行降準消息，希望能(néng)助力A股企穩回升。

現在賣股買房，相當于5100點賣房買股。

漂亮的房地産去庫存，應該是價跌、量漲，消費者、地産商、政府多(duō)赢；糟糕的去庫存是價漲、加杠杆、量先漲後跌、去杠杆、崩盤，多(duō)輸。
我們已經制造了一次股災，但願不要再制造一次房災。

對地産無興趣，富人的錢都去了哪兒？《2016高端财富白皮書》的調查揭示了一些變化可(kě)做參考，大概有幾個去向。

其一，富人的資産被更多(duō)的配置到了證券投資上。即使經曆2015年股災，盡管目前股市依然低迷，但仍有四成的人士計劃增加配置。

其二，流向了海外。雖然将海外投資作(zuò)為(wèi)主要配置資産的高淨值人士占比隻有12%，但近八成的高淨值人士計劃在未來增加海外投資的配置比例。高淨值人群海外資産配置青睐權益投資，香港和美國(guó)市場是首選。

第三，資金流向了健康、教育、慈善等領域。這雖然主要是消費而不是投資，但也是一種積極健康的流向，表明不少富人已經度過财富積累時期，越來越關注生活品質(zhì)的提升與人生理(lǐ)想的實現。